房貸利好政策何時落地？存量房貸利率還會再調嗎？

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上表示，降低存量房貸利率，并統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。

當日，潘功勝在發(fā)布會上介紹，中國人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，預計平均降幅在0.5個百分點左右。預計該政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數(shù)為1500億元左右。

對于降低存量房貸利率，不少借款人并不陌生。去年8月，中國人民銀行推動商業(yè)銀行有序降低存量房貸利率，調整后存量首套房貸利率平均降幅0.73個百分點。

不過，隨著我國利率水平持續(xù)走低，新增與存量房貸利差持續(xù)擴大，引起普遍關注。

今年以來，中國人民銀行已兩次調整5年期以上貸款市場報價利率（LPR），累計下降35個基點。數(shù)據(jù)顯示，8月份，新發(fā)放個人住房貸款利率為3.35%，比上年同期低78個基點，處于歷史低位。多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率降至3.2%附近，部分地區(qū)甚至降至“2字頭”。

與此同時，去年存量首套房貸利率調降后，目前存量房貸利率仍普遍在4%左右。尤其是在北京、上海、深圳、廣州等城市，原來加點幅度比較高，新發(fā)放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。

眼看新增房貸的利率越來越低，不少存量房貸借款人心理落差加大，更有人加入了“提前還貸”的行列中。

這也在中金公司的研究測算中得以印證：目前銀行按揭早償率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費貸和經營貸置換按揭的空間。

潘功勝在發(fā)布會上明確表示，進一步降低借款人房貸利息支出有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

除了降低存量房貸利率，中國人民銀行和金融監(jiān)管總局還明確：全國層面商業(yè)性個人住房貸款將不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付比例統(tǒng)一至15%。

此前，在5月推出的房貸新政中，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。隨著此次最低首付比例統(tǒng)一至15%，二套房首付款比例也創(chuàng)下近年新低。

招聯(lián)首席研究員董希淼說，此次住房金融政策調整力度較大，超出預期，傳遞出穩(wěn)定房地產市場的明確信號，有助于穩(wěn)定住房消費信心，提高居民住房消費的意愿和能力。

不過，潘功勝也強調，各地可因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)最低首付比例下限。同時，商業(yè)銀行根據(jù)客戶風險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。

房貸利好政策何時落地？

記者從發(fā)布會上了解到，因為涉及借款人眾多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備，比如進行修訂合同文本、改造調整系統(tǒng)等。

值得關注的是，潘功勝明確提出，“將指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制”。記者從中國人民銀行了解到，這意味著銀行批量調整存量房貸利率可能是最后一次。隨著銀行不斷完善按揭貸款的定價機制，今后存量房貸利率將由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商，進行動態(tài)調整。

近年來，中國人民銀行不斷完善房地產金融宏觀審慎政策，從供需兩端綜合施策，多次調降個人住房貸款的最低首付比例、降低貸款利率、取消利率政策下限，設立保障性住房再貸款支持收購存量商品房等系列政策。

此次，在支持居民購房需求端同時，金融管理部門還推出不少利好房企的政策舉措。

例如，房企存量融資展期、經營性物業(yè)貸款等階段性政策延長到2026年底；又如，保障性住房再貸款政策中中國人民銀行的出資比例提高到100%；再如，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地……

近期，一系列新的房地產金融舉措將陸續(xù)落地，既是回應當下市場期待，也從金融角度，更好支持房地產市場的風險化解和平穩(wěn)健康發(fā)展，將為經濟穩(wěn)增長和高質量發(fā)展創(chuàng)造良好的金融環(huán)境。